Инвестору на заметку - о земельном законодательстве в Украине

Аренда, пусть и продолжительная, многих операторов ритейла абсолютно не устраивает. Во-первых, право пользования землей имеет ограниченный срок. Во-вторых, не всегда удается потом ее приватизировать...

За последние несколько лет спрос на торговую недвижимость в Украине растет ежемесячно. Причем не только в столице и крупных областных центрах, но уже и в маленьких городках. Объяснить причину такого ажиотажа несложно: начали строиться объекты, соответствующие международным стандартам, — появилось и стремление купить готовую постройку или хотя бы ее часть.

Казалось бы, что есть проще? Есть дефицит — зарабатывай на нем! Но увы, одного желания здесь мало. Для его воплощения в конкретный проект девелоперам необходимо еще и свободные средства. А их на высококачественные (поэтому и дорогие) устройства катастрофически не хватает. Однако в ближайшее время девелоперы обещают осуществить серьезный прорыв, увеличив до начала 2008 года количество торговых площадей как минимум втрое. Если им удастся реализовать все задекларированные проекты (а их более 120-ти), то к общей сумме сразу прибавится почти 3,9 млн. кв.м. Естественно, увеличится и обеспеченность населения торговыми площадями. Впрочем, появление новых объектов коммерческой недвижимости еще не означает, что все без исключения ритейлеры захотят ими воспользоваться.

Сегодня в Украине существует три вида собственности на землю: государственная, коммунальная и частная.

Поскольку стоимость земли как товара сейчас стремительно растет, на бесплатное ее выделения рассчитывать, конечно же, не стоит. Участок под строительство торгового объекта можно арендовать или купить.

Аренда, пусть и продолжительная, многих операторов ритейла абсолютно не устраивает. Во-первых, право пользования землей имеет ограниченный срок. Во-вторых, не всегда удается потом ее приватизировать. В-третьих, хорошие юристы, пользуясь нашим совсем не совершенным законодательством, всегда могут найти десятки причин для расторжения договора аренды или по крайней мере многолетней судебной тяжбы.

Кроме того, существует риск, что в любой момент изменят условия пользования землей. Причем сделать это могут как наши столичные «верхи», так и местные власти. Поэтому приемлемой является процедура отчуждения (через договор купли-продажи) или передача корпоративных прав на землю. Приобрести же участок можно несколькими путями: у физических лиц, через риэлторов, на земельном аукционе и т.д. В каждом случае есть свои нюансы.

Если земля принадлежит физическому лицу, то, скорее всего, придется менять ее целевое назначение. Ведь на месте полуразрушенного особнячка вряд ли было предусмотрено строительство супермаркета. Изменение целевого назначения земель, находящихся в дерй продажи. В общем, перед покупкой нужно четко придерживаться старой поговорки, советует семь раз отмерить.

В последнее время земельные участки на территории Украины стали привлекательными объектами и для зарубежных капиталовложений. Иностранные граждане и лица без гражданства могут получать право собственности на те из них, имеющих не сельскохозяйственное назначения в пределах населенных пунктов, а также за их пределами в случае размещения там объектов недвижимости, принадлежащих им по праву собственности, в случае купли- продажи, мены, дарения, выкупа и принятие наследства. Они могут получить право собственности на земельные участки в случаях приобретения объекта недвижимости, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.

Однако перед подачей ходатайства о приобретении земельного участка инвестор-нерезидент обязан зарегистрировать свое представительство с правом ведения хозяйственной деятельности. Одновременно с просьбой также следует предоставить договоры аренды участка. То есть, к приобретению земли надо сначала получить ее во временное пользование, а это совсем другая и тоже длительная процедура. Дополнительно продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности зарубежным компаниям и СП необходимо еще и согласовывать с Кабмином (ч. 2 и 3 ст.82 ЗКУ).

Так, права иностранные инвесторы, но носят они в основном характер деклараций, поскольку реализовать их весьма сложно. И это без учета подзаконных нормативных актов и местных особенностей, где власть в пределах своих полномочий использует свои механизмы продажи земельных участков. Поэтому инвесторы-нерезиденты, чтобы обойти все эти препятствия, просто создают украинских юридических лиц, на которых ограничения не распространяются, или объединяются с резидентами, создавая совместные предприятия. А куда деваться, если украинское законодательство практически не дает альтернатив?

К уже существующих правовых документов вскоре могут прибавиться и новые, которые тоже необходимо учесть. В частности, профильный комитет парламента сейчас дорабатывает законопроект о механизме продажи земли с учетом «ремарок» Президента Украины. Он, например, считает неправомочным положение, в котором предлагается запретить до дня вступления в силу закона о рынке земли изменять целевое назначение земельных участков сельскохозяйственного назначения и вводить их в границы населенных пунктов, за исключением земель, на которые утверждены генеральные планы населенных пунктов, а также расширить основания продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности, предназначенных для продажи субъектам предпринимательской деятельности на конкурентных основах. При этом в законе предусмотрено приобретение прав аренды на землю исключительно через проведение земельных торгов, но не определяются механизмы их проведения.

Второй законопроект касается правовых оснований изъятия (выкупа) земли, находящейся в частной собственности, для общественных нужд. Предположим, вздумалось чиновнику проложить путь через твою участок, и все, бай-бай, супермаркет! Правда, граждане имеют право требовать от государства выкупить земли, которые изымаются, по рыночной цене. Но их оценку проводить Госкомзем и экспертные организации по классификации, которая будет определена в Земельном кадастре. По изъятию особо ценных земель решения будет принимать непосредственно Верховная Рада.

А пока украинские депутаты занимаются законодательной деятельностью, «ПСК СОЮЗ» продает откатные ворота в Москве и Московской области. Сдвижные ворота могут быть оснащены электроприводами и открываться нажатием кнопки на пульте.