Риск квадратных метров

Со вступлением в силу ипотечного законодательства страховые компании получат мощный стимул для своего развития. Но произойдет это только в том случае, если будет создан эффективный механизм страхования недвижимости.

В мировой практике страхование недвижимого имущества - основной источник прибыли страховых компаний. Все другие виды страхования, в частности транспортное и медицинское, носят скорее имиджевый характер, поскольку больших прибылей не дают. Высокая аварийность не позволяет страхователям накопить деньги в свой резервный фонд для возмещения будущих убытков в случае транспортного страхования. В результате страховые компании покрывают убытки от страхования транспорта прибылями от страхования недвижимости. Поэтому надежность страховщиков, способных выплачивать крупные страховые возмещения, напрямую зависит от развития страхования имущества.

К сожалению, в России нет традиции страховать имущество, как и нет традиции страховать авиаперевозки грузов по россии. В частности, это связано с потерей гражданами сбережений после исчезновения советского Госстраха. Сказались и бурные события начала 90-х годов, когда страховые компании активно занимались созданием финансовых пирамид и другими авантюрными операциями. Только введение обязательного страхования залогового имущества создало условия для появления на рынке настоящих страховых компаний. Получатели кредитов начали страховать имущество, отдаваемый в залог. Однако ситуация на страховом рынке существенно не изменилась. На долю страхования недвижимого имущества приходятся лишь 25% суммы страховых платежей, а на долю страхования финансовых рисков - 40%. А должно быть наоборот. Изменить это соотношение в пользу страхования недвижимости позволит ипотечное законодательство, вводит новые виды страхования.

Нормативные нюансы

Ипотечное законодательство вводит еще несколько обязательных видов страхования - «страхование финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения или получения не в полной сумме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежам за ипотечные сертификаты», «страхование строительно-монтажных работ застройщика согласно Закону Украины« О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью »,« страхование ответственности застройщика перед третьими лицами согласно с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Кроме обязательного, ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование. В частности, согласно Закону «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможногоивих убытков в случае изменения курса национальной валюты. При таком разнообразии для страховых компаний открывается широкое поле деятельности. Вопрос лишь в том, будут ли эти виды востребованы и как с ними работать.

Тарифный разнобой

Нормативную базу обязательных видов страхования утверждает Кабмин. Однако не всегда чиновники учитывают ситуацию на страховом рынке. Например, устанавливаются лимиты на страховые платежи, которые могут принести страховщикам убытки, поскольку суммы обязательных страховых платежей не способны покрывать расходы. Сегодня на рынке страхования недвижимости тариф колеблется вокруг отметки 0,3% страховой суммы. Благодаря этой сети покрываются убытки страховщиков от пожаров и других катаклизмов.

Если его снизить, автоматически снизятся возможности компаний компенсировать ущерб страхователя. Например, в случае установления тарифа ниже 0,1% страхование недвижимости сразу становится убыточным, поскольку страховщики не смогут перестраховать страховые риски по той причине, что им хватит средств оплатить услуги перестраховочной компании. В результате страховые компании вынуждены будут взять все риски по страхованию недвижимости на себя. А в случае наступления страхового случая им грозят минимум убытки, максимум - банкротство.

Вместе было бы ошибкой страховать по ставке 0,3% имущество, используемое при строительно-монтажных работ. Риск строительного процесса заметно выше типичный риск от владения имуществом. Поэтому для обеспечения адекватного уровня возможных убытков в процессе строительства уровень страховых платежей не может быть менее 0,5% суммы страхового платежа. Иначе страховые компании будут несостоятельны компенсировать убытки в процессе строительства.

Сложнее со страхованием ответственности застройщика перед третьими лицами или ответственности управляющего имуществом за убытки, поскольку, в отличие от страхования недвижимости и строительно-монтажных работ, этот вид страхования не имеет отлаженной системы рисков. Если ограничиться ответственностью застройщика за несвоевременную сдачу объекта или управляющего за убытки, то для страховой компании возникают невыгодные условия. Невыполнение обязательств застройщиком или управляющим перед третьими лицами может произойти по субъективным причинам (неэффективный менеджмент, просчеты в работе, низкая квалификация и т.д.). Именно поэтому в мировой практике субъективные факторы никогда не страхуются. Такое страхование без четкого определения рисков приводит к бесконечным конфликтам между страховщиком и страхователем и, как следствие, к длительным судебным разбирательствам. В результате страхователь или вообще не получает страхового возмещения или его размер заметно ниже понесенных убытков. В случае страхования ответственности застройщика или управляющего имуществом могут учитываться только независимые от них обстоятельствам - пожар, авария, стихийные явления и т.п.

Возникают определенные трудности и в случае страхования финансовых рисков по ипотечным кредитам. Парадоксально, но факт: если заемщик не желает гасить свои обязательства по субъективным соображениям (например, отказывается выплачивать деньги, то это не может считаться страховым случаем и тем более объектом страхования. Можно говорить о страховании объективных факторов неуплаты долга, не зависящих от желания и воли заемщика. Однако, к сожалению, их немного. Для физического лица - это смерть или несчастный случай, вследствие которого теряется платежеспособность. Для юридических лиц к объективным факторам относится только банкротство.

Все другие случаи потери платежеспособности имеют высокую степень субъективизма, а потому невозможно определить, в какой момент наступил страховой случай. Фактически этот вид страхования бесполезен, как и некоторые другие виды обязательного страхования. Не случайно Госкомиссия по регулированию рынка финансовых услуг лоббирует уменьшение количества обязательных видов. Ведь страховые компании способны самостоятельно разработать качественный страховой продукт, который удовлетворит клиентов.