Снос или реконструкция: в чем сила?

Проблема устаревшей жилищного фонда является актуальной для любой страны, и каждая борется с ней по-своему. Для примера возьмем опыт Германии. Как известно, немцы - люди, привыкшие считать каждую копейку, поэтому снос старых зданий - не их метод.

Ведь обновление устаревшего жилищного фонда с помощью сноса отживших свое строений и возведение на их месте новых достаточно затратно, в связи с чем немцы предпочитают реконструкции или так называемой санации жилья представляет собой укрепление фундамента, замену стеклопакетов, утепление фасадов и т. д.

Что касается Украины, то уже в течение десятилетия данная проблема только «у всех на устах» и ничего больше. Правда, на открытии IX Международной научно-практической конференции «Реконструкция жилья - 2007» в Киеве министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба сообщил журналистам, что программа реконструкции ветхого жилья в Киеве будет разработана и принята до конца 2007 года. При этом реконструкцию ветхого жилья планируют начать из столицы, после чего переключиться на регионы.

Исторический экскурс в реальность

В большинстве своем реконструкции или сносу подлежат так называемые хрущевки, которые обязаны своим появлением принятию в 1955 году ЦК КПСС и Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР», что было обусловлено катастрофической нехваткой жилья в городах (строительство бараков и уплотнения коммуналок проблемы не снимало. Ликвидировать ее решили с помощью возведения временного жилья (первые серии хрущевок были рассчитаны на 25-летний срок эксплуатации, более поздние - на 50-летний. Но временное жилье до сих пор остается постоянным, несмотря на то, что большая часть «домов-старцев» в этом году отметили свой пятьдесят первой день рождения. Развал Советского Союза, а затем становления Украины как независимого государства в значительной степени повлияло на то, что заниматься данной проблемой вплотную было особенно некому, да и не было времени. И только сейчас, когда вопрос встал ребром «сносить или реконструировать» (на данный момент в Украине около 75 млн м2 жилья подлежит сносу), проблема начала приобретать все больший резонанс.

Согласно статье 1 Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» устаревшим жилым фондом является совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, по техническому состоянию не соответствуют современным нормативным требованиям безопасного и комфортного проживания , предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных конструктивных элементов которых составляет не менее 60%. «Читая это определение, - говориттронных по площади и количеству комнат жилых помещений в пределах этого же квартала (микрорайона). В то же время этот закон не прописывает многих аспектов комплексной реконструкции, таких как сам механизм отселения, отчуждения собственности и объектов иных вещных прав; определения площади и количества комнат, предоставляемых в качестве компенсации, а также состояние, в котором недвижимость предоставляется как компенсация ; место расположения этой недвижимости; юридическое оформление передачи и получения прав на новую недвижимость, оценка имущества при денежной компенсации, а также вопросы оплаты налогов и сборов; принудительное выселение и соблюдения прав собственников (арендаторов) при таком отселении; механизм контроля за процедурами компенсации; ответственность за нарушение порядка предоставления компенсации и контроль за ним.

Подвести итог всему вышеизложенному хотелось бы следующим образом: как при реконструкции, так и при сносе хрущевок, в первую очередь, должны учитываться интересы жителей, проживающих в таких домах.

Мнение эксперта

Евгений Галя, юрист группы компаний «Планета Оболонь»
Под реконструкцией жилого дома понимается перестройка жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т. п., связанная с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей.

Непригодные для проживания дома - жилые постройки, которые согласно законодательству признаны аварийными или ветхими.

Согласно статье 7 Жилищного кодекса Украины непригодны для проживания жилые дома и жилые помещения переобладнюються для использования в других целях или такие дома сносятся по решению местных властей.

Порядок проверки домов на соответствие их технического состояния установленным нормам и стандартам определен «Положением о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания», утвержден постановлением Совета Министров УССР от 26 апреля 1984 N 189.

Ольга Мараховская, директор агентства недвижимости «Аспект»
Хотелось бы сказать несколько слов по поводу реакции жителей хрущевок на заявления о сносе и реконструкции зданий. Когда после оранжевой революции Юлия Тимошенко заявила о возможном близкий снос хрущевок, цены на них сразу же подскочили. Обычно люди реагируют на известие о переселении в новые дома с воодушевлением. Ведь им предлагают несколько более квартиры, по крайней мере, в позапрошлом году перерасчет площади квартир был 1 к 1,5. То есть за квартиру в хрущевке площадью 60 м2 предлагали жилье в новом доме площадью 90 м2. Конечно же, новостройки, которые заменят хрущевки, относиться к жилью эконом-класса.

Андрей Болдарев, директор по маркетингу компании «Архитектура и технологии»
К заявлениям о сносе и реконструкции старых домов хозяева хрущевок относятся по-разному, поскольку одни смотрят на данную ситуацию с позитивной точки зрения, усматривая в этом перспективу переселения в новее жилье, другие настроены более негативно, поскольку боятся вообще остаться без крыши над головой.

Однако начинать сносить хрущевки без утверждений госпрограммы реконструкции устаревшего жилого фонда никто не будет. Да и учитывая политическую ситуацию в стране, реконструкцию снова придется отложить. Что бы ни говорили о намерениях в текущем году начать реконструкцию устаревшего жилого фонда, жителям ветхих домов следует быть готовыми к тому, что в ближайшие два года ситуация не изменится.

Алексей Васил ишин, генеральный директор строительной компании «Семирамида»
Хотелось бы отметить, что в Киеве снос хрущевок будет невыгодным, в первую очередь, потому что девелоперским компаниям предлагали один объект, тогда как гораздо выгоднее перестраивать целый квартал. Кроме того, известны случаи, когда жители хрущевок «шантажировали» строительные компании, требуя за свои квартиры баснословные деньги. Поэтому прежде чем начать реализовывать такие проекты, необходимо законодательно защитить девелоперов. Например, четко прописать в законе, что если на переселение согласны 80% жителей хрущевки, остальные 20% переселяются в приказном порядке. В Германии был случай, когда одна женщина продала квартиру в старом доме, который выкупил банк, за EUR1 млн. Все остальные жители уже давно уехали, а женщина оставалась, отказываясь продавать свою квартиру за меньшую сумму. Наконец банк сдался и заплатил ей.