Чем грозит приобретение и регистрация объектов незавершенного строительства

Нормы действующего законодательства относительно правового статуса недвижимого имущества пережили существенных изменений в 2005 году с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 № 3201-IV. В частности, заслуживают особого внимания нормы, изменили положение Гражданского кодекса Украины в части возникновения прав собственности на объекты незавершенного строительства.

Нормы действующего законодательства относительно правового статуса недвижимого имущества пережили существенных изменений в 2005 году с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 № 3201-иV. В частности, заслуживают особого внимания нормы, изменили положение Гражданского кодекса Украины в части возникновения прав собственности на объекты незавершенного строительства.

С вступлением в законную силу соответствующим законом — нормы Гражданского кодекса Украины прямо предусматривают незавершенное строительство как объект гражданско-правовых отношений. Так, в соответствии со статьей 331 ГКУ в новой редакции, в случае необходимости собственник материалов и оборудование может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта незавершенного строительства.

Ранее же, статья 331 ГК Украины относительно правового статуса объектов незавершенного строительства предусматривала, что право собственности на вновь созданное имущество возникает только с момента завершения его строительства, приема в эксплуатацию и государственной регистрации. До завершения строительства лицо считалась владельцем материалов, оснащения, которые были использованы в процессе строительства.

ЦК мистив оговорку, что по заявлению заинтересованных лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не было выполнено в соответствии с проектом, является незначительной. По новой же редакцией право приобретения объектов незавершенного строительства осуществляется вне судебного разбирательства.
Следовательно, единственным способом приобретения права собственности на объект незавершенного строительства ранее было лишь решения суда. А новая редакция ГК Украины (чисто формально!) Упростила процедуру приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства. Но, как показывает практика, суды нормы статьи 331 ГКУ поняли по-своему. Они иногда даже не принимают к рассмотрению дела о признании права собственности на недостроенное жилье независимо от степени его готовности.

Государственная регистрация

Право собственности на объект незавершенного строительства обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законой, не то, что о регистрации, а даже о землепользовании нельзя говорить!

Еще есть один нюанс, который имеет важное значение как для нотариуса, так и для других правникив. Объект незавершенного строительства на сегодняшний день регистрируется как обычный, если есть правоустанавливающий документ, например, нотариально удостоверений договор купли-продажи или дарения. Но иногда договоры купли-продажи или дарения о приобретении объекта незавершенного строительства не могут быть правоустанавливающими документами в случае, если новый собственник решит продать этот объект, не завершив его строительство. и такую возможность предусматривает Инструкция о порядке совершения нотариального действий нотариусы Украины (пункт 75). Это и понятно, ведь объект незавершенного строительства постоянно меняется / достраивается. То есть, купив недостроенный недвижимость собственник хочет ее достроить и получить в итоге полноценную недвижимость. Поэтому на момент последующей продажи владелец мог проводить достройку объекта, и процент готовности соответственно тоже мог измениться.

Отдельное внимание следует уделить особенностям селективного относительно объектов незавершенного строительства, особенно возможностей нотариального оформления договоре такой селективного.

Отметим, что пункт 75 Инструкции «О порядке совершения нотариального действий нотариусы Украины» (далее — Инструкция) подчеркивает, что если владелец недостроенного недвижимого имущества приобрел право собственности на это имущество до вступления в силу Гражданским кодексом Украины (01.01.2004 г.). то это имущество может быть предметом отчуждения

Таким образом, следует рассматривать два вида недвижимого имущества, строительство которого незаконченным:

1) недостроенное недвижимое имущество, право собственности на которое приобретено до 01.01.2004 года и владелец которого может документально подтвердить свое право собственности на него. Это имущество может быть предметом отчуждения, а соответственно и предметом селективного. Следует обратить внимание, что в соответствии с п. 75 Инструкции, при видчуженни такого имущества нотариус не представляют выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество или справки, выданной соответствующим органом местного самоуправления — в местности, где инвентаризации не проведена

2) недостроенное недвижимое имущество, право собственности на которое приобретено после 01.01.2004 года и на которое собственник не имеет документов, которые могут подтвердить его право. Если руководствоваться п. Из ст. 331 ГК Украины, то в данном случае лицо может быть только собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства. Селективного такой недвижимости, на мой взгляд, проводить нельзя. В данном случае речь может идти лишь о залоге материалов, оборудования и т.д., которые были использованы в процессе строительства. В этом случае банк может заключить договор залога и без нотариального удостоверения при наличии у залогодателя соответствующих документов на эти материалы, оборудование и т.д.

На наш взгляд, важным моментом является положение п. 77 Инструкции, что нотариус имеет отказать в удостоверении договора отчуждения объекта незавершенного строительства, приобретенного путем приватизации, а также земельного участка, на которой расположен этот объект. При этом нотариус должен разъяснить сторонам, договор о отчуждения может быть удостоверений после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и получения в установленном порядке свидетельства о праве собственности на этот объект недвижимого имущества. То есть, если руководствоваться юридической логикой, договор селективного такого недвижимого имущества посвидчуваты нельзя, так как такое имущество не может быть предметом отчуждения.

и на окончание рассмотрим п. 98 Инструкции, регламентирующий удостоверение ипотечного договора, предметом селективного по которому является имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено. Здесь рассматриваются два вида ипотечных договоров:

— Договор, где ипотекодавець — это лицо, собственностью которого станет эта недвижимость для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам;

— Договор, где ипотекодавець — это лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

Итак, следует учитывать, что при удостоверении таких договоров, нотариус должен разъяснить ипотекодержателю его обязанность по завершению строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость.

В случае завершения строительства и получения ипотекодавцем свидетельства о праве собственности на предмет селективного, до истечения срока действия ипотечного договора, по договору сторон вносятся соответствующие изменения в ипотечного договора. Указанный договор является основанием для перерегистрацию запретов отчуждения.

А спонсором нашей статьи сегодня является компания «Ализа», предлагающая секционные ворота в большом ассортименте. «Ализа» является официальным диллером таких производителей автоматики для ворот, как HOERMANN, ALUTECH, ДОРХАН и других.